Pode vender casa antes do Registro de Incorporação? O que a Lei 4.591 diz, artigo por artigo

A pergunta chega de dois lados. Do comprador, que viu um "breve lançamento" e quer garantir a casa. Do dono de terreno, que quer saber quando o dinheiro começa a entrar. A resposta está escrita na Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e não mudou de sentido em seis décadas: antes do registro, não se vende. Abaixo, o que a lei diz, com os artigos, e o que isso significa na prática.

O que a lei proíbe

O art. 32 é direto. Na redação atual, dada pela Lei 14.382/2022, o incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terreno e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação. Em português de canteiro: enquanto o memorial não está registrado na matrícula do terreno, não existe unidade para vender, reservar ou onerar.

Negociar antes disso não é só irregular: o art. 66 classifica como contravenção relativa à economia popular "negociar o incorporador frações ideais de terreno sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei", punível na forma da Lei 1.521/1951. A regra protege quem compra de pagar por algo que juridicamente ainda não existe.

O que é o memorial de incorporação

O mesmo art. 32 lista os documentos que compõem o memorial e que precisam estar arquivados no cartório antes de qualquer venda. Entre eles:

• o título de propriedade do terreno, ou promessa irrevogável de compra, com certidões da matrícula;
• certidões negativas do imóvel e do incorporador (tributos, protestos, ações);
• o projeto aprovado pela autoridade competente e o alvará;
• o cálculo das áreas das edificações e a discriminação das frações ideais;
• o memorial descritivo das especificações da obra;
• a avaliação do custo da construção e a indicação do prazo;
• a minuta da futura convenção de condomínio;
• a declaração do regime de construção e, quando houver, o prazo de carência para desistir do empreendimento.

É por isso que o Registro de Incorporação vale mais que qualquer folheto: ele reúne, com fé pública, o terreno, o projeto aprovado, as áreas, as regras do condomínio e o custo estimado. O guia o que é Registro de Incorporação e como verificar mostra onde encontrar cada item.

O que é permitido antes do registro

A lei proíbe alienar e onerar. Ela não proíbe informar. Antes do RI, um empreendimento pode, com toda a legitimidade:

• publicar o projeto, a implantação e as perspectivas, identificados como preliminares;
• informar o estágio das aprovações (o que já tem alvará, o que ainda tramita);
• manter uma lista de interesse sem pagamento, para avisar as pessoas quando a comercialização começar;
• receber propostas de interesse, desde que não haja sinal, reserva de unidade nem promessa de preço ou condição.

É exatamente esse o estágio do Jardins de Victoria, no Campolim: o Condomínio II está aprovado pela Prefeitura de Sorocaba com alvará emitido em agosto de 2026, o Condomínio I e o street mall estão em aprovação, e existe uma lista de interesse. Não há preço, oferta ou reserva, e o aviso legal do site diz isso em todas as páginas. O artigo lançamento de casas no Campolim: o que acontece antes do RI detalha cada etapa.

Sinais de que alguém está pulando a lei

• "Garanta a sua unidade com um sinal" antes de o RI existir.
• Tabela de preço "de pré-lançamento" com desconto por antecipação.
• Contrato de reserva, termo de opção ou recibo de "entrada" sem número de registro.
• Material de venda sem o número do RI e sem o cartório, depois de anunciar vendas abertas.

Qualquer um desses itens antes do registro coloca o comprador do lado errado do art. 32. A saída é simples: pedir a matrícula do terreno atualizada e conferir se o memorial de incorporação está registrado.

Depois do registro: duas proteções que valem conhecer

Patrimônio de afetação (art. 31-A). A critério do incorporador, o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados àquela incorporação ficam apartados do patrimônio do incorporador, destinados só à conclusão da obra e à entrega das unidades. Não é obrigatório, mas quando existe protege o comprador de dívidas de outros negócios da empresa. Pergunte se o empreendimento adotou e peça a averbação.

Prazo de tolerância (art. 43-A). A entrega em até 180 dias corridos da data prevista no contrato, desde que essa tolerância esteja pactuada de forma clara e destacada, não permite ao comprador desfazer o contrato nem gera penalidade ao incorporador. Passou disso, sem culpa do comprador, ele pode resolver o contrato com devolução integral do que pagou. Leia a cláusula antes de assinar.

E para quem tem o terreno

Para o proprietário que faz permuta com uma incorporadora, o RI é o marco que separa a fase de estudo e aprovação da fase comercial. Um bom contrato de permuta diz quem paga o quê até o registro e o que acontece se ele não sair no prazo. Explicamos os modelos em permuta de terreno: como funciona.

Perguntas frequentes

Lista de interesse antes do RI é ilegal? Não. A lei proíbe alienar e onerar unidades, não informar e cadastrar interessados sem pagamento. Ilegal é cobrar sinal, reservar unidade ou prometer preço antes do registro.

Como confirmo que o RI existe? Peça a certidão atualizada da matrícula do terreno no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição. O registro do memorial de incorporação aparece averbado nela, com número e data.

O alvará da Prefeitura já autoriza a venda? Não. O alvará autoriza a construção e é um dos documentos do memorial. A venda depende do registro do memorial completo no cartório, nos termos do art. 32.

Fonte: Lei 4.591/1964, texto compilado no portal do Planalto (arts. 29, 31-A, 32, 43-A e 66), com as alterações das Leis 10.931/2004, 13.786/2018 e 14.382/2022. Este artigo é informativo e não substitui assessoria jurídica.