Comprar casa na planta em condomínio: os 10 pontos para verificar antes de assinar

Comprar uma casa antes de ela existir é um ato de confiança. A boa notícia é que essa confiança não precisa ser cega: a lei brasileira obriga o incorporador a tornar público quase tudo o que importa, e o resto está no contrato. Esta é a lista que usamos do lado de quem constrói, na ordem em que faz sentido conferir.

1. O Registro de Incorporação existe?

É o ponto de partida e o critério eliminatório. A Lei 4.591/64 proíbe negociar unidades antes de arquivar no Cartório de Registro de Imóveis o conjunto de documentos do empreendimento, o chamado Registro de Incorporação. Peça o número do registro e a matrícula do terreno. Sem RI, o que existe é pré-lançamento com lista de interesse, não venda.

2. O memorial de incorporação bate com o folheto?

O memorial arquivado no cartório descreve o empreendimento: número de unidades, áreas, frações ideais, áreas comuns, especificações. É esse documento, e não a perspectiva ilustrativa, que define o que você compra. Confira se o que o material de venda promete está no memorial.

3. O projeto está aprovado e há alvará?

Aprovação na Prefeitura e alvará de construção são etapas anteriores ao RI e devem estar identificados. Em Sorocaba, o alvará tem número e processo; uma via do projeto aprovado fica na obra, à disposição da fiscalização. Se o empreendimento tem mais de uma fase, pergunte o que está aprovado e o que ainda está em aprovação. Empreendimento sério diz isso com clareza.

4. Quem incorpora e quem constrói?

Podem ser empresas diferentes. Se forem, você tem duas reputações para avaliar e precisa saber, no contrato, quem responde por prazo e garantia. Quando a mesma empresa incorpora e constrói, há um só responsável. Em qualquer caso, procure obras entregues: a Contractor, por exemplo, publica 115 obras desde 1978 e fotos reais das casas em condomínios de Sorocaba.

5. Quem assina o projeto?

Arquiteto ou engenheiro com registro no CAU ou no CREA, nome na placa da obra e no alvará. Projeto de alto padrão sem autor identificado é sinal de alerta.

6. O contrato: prazo, tolerância e o que acontece se atrasar

Leia a cláusula de prazo, não o folheto. Verifique:

• a data de entrega e a cláusula de tolerância: a Lei 13.786/2018 admite prazo de tolerância de até 180 dias, e ele precisa estar escrito;
• a multa e a correção devidas ao comprador se o atraso passar da tolerância;
• as condições de distrato, com o percentual de retenção previsto em lei.

7. Reajuste e índice

Parcelas de imóvel na planta são reajustadas durante a obra, em geral pelo INCC, e depois da entrega por outro índice. Confira qual índice, a partir de quando e como é aplicado. Simule o efeito no total antes de assinar.

8. Patrimônio de afetação

Quando o incorporador adota o patrimônio de afetação, o terreno, a obra e as receitas daquele empreendimento ficam separados do restante do patrimônio da empresa, protegidos de credores de outros negócios. Não é obrigatório, mas é uma camada relevante de segurança. Pergunte se existe e peça para ver a averbação.

9. Convenção e regras do condomínio

Casa em condomínio tem regras que valem para sempre: o que pode e não pode na fachada, horários, obras futuras, uso das áreas comuns, taxa estimada. A minuta da convenção costuma estar entre os documentos do RI. Leia antes, não na assembleia de instalação.

10. Visite a obra e o entorno

Vá ao terreno. Veja o que existe ao redor, como é o acesso, o que está construído nas ruas vizinhas e quem construiu. No caso do Jardins de Victoria, no Campolim, o terreno faz vizinhança com o Boulevard Victória, condomínio de casas que a própria Contractor construiu e entregou. É o tipo de vizinhança que conta mais que qualquer perspectiva.

Antes do RI: o que é legítimo esperar

Um empreendimento em pré-lançamento pode e deve publicar o projeto, o estágio de aprovação e uma lista de interesse. Não pode vender, reservar com sinal, nem prometer preço e condições. Se alguém oferece "garantir a unidade" antes do registro, o problema não é o comprador: é a oferta. Leia o que acontece antes do RI num lançamento de casas.

Perguntas frequentes

Posso dar um sinal para reservar uma casa antes do Registro de Incorporação? Não. A lei proíbe negociar unidades antes do registro. Lista de interesse sem pagamento é legítima; reserva com sinal, não.

O que é mais importante: o RI ou o alvará? Os dois são necessários e vêm em ordem: primeiro a aprovação e o alvará, depois o Registro de Incorporação, e só então a venda. Um sem o outro não basta.

Casa na planta é mais barata que casa pronta? Costuma ser, porque o comprador financia parte da obra e assume o tempo de espera. O ganho só compensa se o incorporador e o construtor forem confiáveis; por isso a lista acima vem antes do preço.

Este artigo é informativo e não substitui a leitura do contrato com um advogado. Veja também: permuta de terreno: como funciona e casas de alto padrão em Sorocaba.